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  |  04. Dezember 2017

Top-20 Büroimmobilienmärkte mit heterogenen Risiko-Rendite-Profilen

Höheres Risiko korrekt bepreist

Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Metropolen erzielten in den vergangenen zehn Jahren eine durchschnittliche Gesamtrendite von 9,6% p.a. Die 13 wachstumsstärksten B-Städte schnitten mit 8,5% p.a. schwächer ab. Performance-Spitzenreiter ist Berlin. Steigen die Kaufpreise für Büroimmobilien in den Metropolen zu stark, weichen Investoren gerne auf sogenannte B-Städte aus. Das sind in Deutschland Großstädte abseits der Top-7-Metropolen. Wie sich die Risiko-Rendite-Profile der A- und B-Städte unterscheiden, hat die Ratingagentur Scope für 20 deutsche Büroimmobilienmärkte untersucht.

Ergebnis: Zwischen 2006 und 2016 erzielten Büroimmobilien der deutschen Top-7-Metropolen eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von 9,6%. Die 13 wachstumsstärksten B-Städte schnitten mit durchschnittlich 8,5% p.a. schwächer ab. Dafür waren die Renditen in den Metropolen jedoch höherer Volatilität ausgesetzt: In den Top-7 lag sie im Durchschnitt bei 7,4%, in den 13 dynamischen B-Märkten bei nur 5,7%.

Die höchste Gesamtrendite erzielten Investoren in Berlin mit durchschnittlich 11,3% pro Jahr, dicht gefolgt von München mit 10,3% sowie Leipzig und Hamburg mit 10,0% bzw. 10,5% p.a. In Dortmund und Duisburg hingegen erzielten Investoren im Durchschnitt weniger als sieben Prozent pro Jahr. Die hohen Gesamtrenditen vor allem der Top-7 Metropolen sind wesentlich auf hohe Wertänderungsrenditen zurückzuführen. In Berlin, München und Hamburg übertraf die durchschnittliche Wertänderungs- sogar die Mietrendite. Im Durchschnitt lag die jährliche Wertänderungsrendite in den Metropolen mit 4,5% p.a. fast doppelt so hoch wie im Durchschnitt der B-Städte. Dafür lagen die in den B-Städten erzielten Mietrenditen mit 6,0% p.a. über dem Niveau der Top-7 mit durchschnittlich 5,1% p.a.

Risiko-adjustierte Renditen von Top-7 und B-Städten identisch
Setzt man die Volatilität und die erzielten Gesamtrenditen ins Verhältnis zueinander, erhält man die risikoadjustierte Rendite (Sharpe-Ratio). Sowohl die Top-7-Metropolen als auch die 13 dynamischen B-Städte erreichten im Durchschnitt eine Sharpe-Ratio von jeweils 0,8. Das heißt, die höhere Volatilität (bzw. das höhere zyklische Risiko) in den Top-7-Städten spiegelte sich im Vergleich zu den B-Städten geradezu idealtypisch in durchschnittlich höheren Renditen wider. Risiko-bereinigt rentierten A- und B-Städte in den zurückliegenden zehn Jahren identisch. Allerdings versperrt die reine Durchschnittsbetrachtung den Blick für deutliche Unterschiede innerhalb der beiden Gruppen. Die häufig anzutreffende Gruppierung der Bürostandorte in A- und B-Städte suggeriert eine gewisse Homogenität dieser Märkte, die so nicht vorhanden ist.
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