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  |  04. Dezember 2017

Hidden Champions: Osnabrück, Wolfsburg und Braunschweig

Wohninvestments

Osnabrück, Wolfsburg und Braunschweig weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Norddeutschland auf. Dasselbe gilt in puncto Neubauimmobilien für Wolfsburg, Flensburg und Braunschweig. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des diesjährigen Risiko-Rendite-Rankings Norddeutschland 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 18 Städte in Norddeutschland untersucht wurden.

„Hamburg, die einzige norddeutsche ‚A-Stadt', verspricht aufgrund seiner Prosperität sowie der überregionalen und internationalen Bedeutung ein sicheres Investment. Jedoch hat die anhaltend hohe Nachfragekonkurrenz in den vergangenen Jahren die Renditechancen überproportional gemindert“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. „Renditeorientierte Anleger sollten sich daher intensiv mit vielversprechenden Investitionsstandorten abseits des ‚Mainstreams' auseinandersetzen und Standorte mit attraktiveren Risiko-Rendite-Relationen für ihre Investments wählen. Es gilt heutzutage mehr denn je, die „hidden champions“ zu identifizieren.“

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Hierbei zeigt sich, dass in fast allen der 18 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von über vier Prozentpunkten erzielbar sind - sowohl im Bestands- als auch Neubausegment.

Aus der Differenz der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Norddeutschland. Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Osnabrück, Wolfsburg und Braunschweig bei Bestandsimmobilien sowie Wolfsburg, Flensburg und Braunschweig bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In den guten Lagen Hamburgs lassen sich dagegen sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment nur Renditen erzielen, die knapp über der empfohlenen Mindestrenditen liegen.

Niedrigstes Risiko in Hamburg, Wolfsburg und Oldenburg
Für die Studie entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset- und Transaction-Manager aus Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum Risiko-Scores. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde die empfohlene Mindestrendite ermittelt. „Diese sollte bei Investments mindestens erzielt werden, um das Standortrisiko abzusichern“, erläutert Jacke.

Hamburg, Wolfsburg und Oldenburg sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von 0,4 Prozentpunkten für Hamburg, 0,8 Prozentpunkten für Wolfsburg und 1,0 Prozentpunkten für Oldenburg. „Die hierauf folgenden Städte bergen weiter zunehmende Standortrisiken für Wohninvestments, zum Beispiel aufgrund demografischer oder sozioökonomischer Entwicklungen beziehungsweise aufgrund prognostizierter Wohnungsmarkt- oder Nachfragedynamiken“, sagt Jacke. Schlusslichter sind Wilhelmshaven und Salzgitter mit 2,5 Prozentpunkten.

Mieten oder finanzieren: Was ist vorteilhafter?
In 17 der 18 analysierten Städte in Norddeutschland führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Bestandseigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung zu einer teils deutlich niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. In Göttingen beispielsweise liegt die Differenz bei mehr als fünf Prozentpunkten, in Bremerhaven und Wilhelmshaven bei um die vier Prozentpunkte. Eine Ausnahme bildet Hamburg. Dort liegt die durchschnittliche Finanzierungsbelastung gut drei Prozentpunkte über der vergleichbaren Mietbelastung. Anders sieht es im Neubausegment aus. „Lediglich in Delmenhorst, Göttingen und Osnabrück zeigt sich der Erwerb beziehungsweise die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Anmietung einer vergleichbaren Wohnung als Vorteilhaft“, erläutert Jacke. „Vor allem in Lübeck, Wilhelmshaven und Hamburg ist dagegen eine Anmietung einer Neubauwohnung vorteilhaft gegenüber dem Erwerb selbiger.“

Norddeutschland attraktiv für Wohninvestments
„Unter Einsatz einer angemessenen, langfristig gesicherten Fremdfinanzierungsquote bieten die Märkte an fast allen Standorten erzielbare Eigenkapitalrenditen sowohl im Bestands- als auch Neubausegment an, die die unterschiedlichen Anforderungen an die ‚Risikoeinpreisung' ausreichend berücksichtigen“, meint Jacke. „Bei vielen B-Standorten zeigt die Analyse vorteilhaftere Risiko-Rendite-Verhältnisse auf und bietet dem Investor damit attraktive Investitionspotentiale.“
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